Veräußerung und Vererbung

Was passiert bei Veräußerung und Vererbung mit einer Wohngebäudeversicherung?

Veräußert der Versicherungsnehmer die versicherte Immobilie, tritt der Käufer des Objekts an seine Stelle. Er übernimmt mit der Immobilie die im Versicherungsvertrag festgelegten Rechte und Pflichten. Der Übergang der Versicherung erfolgt zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Dieser gilt nach der vollständigen (!) Übertragung des Eigentums als erfolgt. Darunter ist die Eintragung des Käufers im Grundbuch, nicht etwa die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags zu verstehen. Der automatische Übergang des Versicherungsschutzes auf den Käufer ist im Versicherungsvertragsgesetz festgelegt. Er soll sicherstellen, dass der Versicherungsschutz bei einer Veräußerung der versicherten Immobilie nicht erlischt. Als Veräußerung im Sinne des Versicherungsvertragsgesetzes gilt nicht nur der Verkauf einer Immobilie.

Versicherungsschutz geht auf den Käufer über

Als Veräußerung anerkannt werden vielmehr auch Sicherungsübereignungen, die Übertragung des gesamten Vermögens sowie eine verfrühte Erbfolge. Als verfrühte Erbfolge gilt die Überlassung einer Immobilie inklusive Eintrag ins Grundbuch durch eine lebende Person an eine andere lebende Person. Nicht als Veräußerung im Sinne des Versicherungsvertragsgesetzes gelten Eigentumsübertragungen kraft Gesetz. Dazu zählt zum Beispiel die gesetzliche Erbfolge. Ein besonderes Kündigungsrecht bei einer Veräußerung steht sowohl dem Versicherer als auch dem Käufer der  Immobilie zu. Erlangt der Versicherer Kenntnis von der Veräußerung, steht ihm für einen Monat einen Kündigungsrecht zu. Dieses kann mit einer einmonatigen Kündigungsfrist  wahrgenommen werden. Nimmt der Versicherer sein Kündigungsrecht nicht innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden der Veräußerung war, erlischt es.

Sonderkündigungsrecht für Käufer

Dem Käufer steht ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann den Versicherungsvertrag wahlweise fristlos oder zum Ende der jeweils laufenden Periode kündigen. Das Kündigungsrecht muss innerhalb eines Monats nach dem Kauf der Immobilie wahrgenommen werden, ansonsten erlischt es. Hier gibt es allerdings eine Ausnahme: Sofern der Käufer keine Kenntnis über die Existenz der Wohngebäudeversicherung hatte, beginnt die Frist zur Wahrnehmung des Kündigungsrechtes mit der Kenntnis über die Police. Wird der Käufer erst nach dem Ende der einmonatigen Frist vom Grundbucheintrag in Kenntnis gesetzt, erkennen die Versicherer seine Kündigung trotz der überschrittenen Frist an.

Käufer und Verkäufer haften für die Beiträge

Wichtig: das Kündigungsrecht des Käufers kann durch diesen erst nach der vollständigen Eigentumsübertragung wahrgenommen werden. Maßgeblich ist hier das Datum des Grundbucheintrags. Kündigungen vor diesem Termin werden vom Versicherer zurückgewiesen und sind nicht wirksam. Käufer und Verkäufer haften gesamtschuldnerisch für die Versicherungsprämien der laufenden Beitragsperiode. Das gilt auch, wenn im Kaufvertrag die Übernahme der Prämien durch den Käufer vereinbart wird. Kann oder will dieser die Prämie nicht zahlen, muss der Verkäufer sie übernehmen. Die Haftung für die Versicherungsprämie liegt allein beim Verkäufer, wenn der Käufer die Versicherung kündigt. Im Fall einer vorzeitigen Kündigung durch den Käufer steht dem Versicherer lediglich der anteilige Beitrag zu.

Die Anzeige einer Veräußerung gegenüber dem Versicherer ist eine Obliegenheit sowohl des Verkäufers als auch des Käufers. Unterlassen es beide Parteien des Kaufvertrages, die Veräußerung mitzuteilen, kann die Leistungspflicht des Versicherers wegfallen. Ab dem Zeitpunkt, ab dem die Anzeige verpflichtend ist, besteht ein weiterer Monat Versicherungsschutz.
Für danach eintretende Versicherungsfälle ist der Versicherer leistungsfrei, wenn er nachweist, dass der früher bestehende Vertrag mit dem Käufer der Immobilie nicht abgeschlossen worden wäre. Relevant ist dies in der Praxis zum Beispiel, wenn der Käufer des Objekts dieses gewerblich nutzt und zum Beispiel eine Bar oder einen Nachtklub betreibt. Viele Versicherer lehnen diese Risiken ab, auch wenn der überwiegende Teil des Gebäudes zu wohnwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird. Die Anzeigepflicht besteht ab dem Datum des Grundbucheintrags.

Die Versicherung wird ohne Sonderkündigungsrecht mitvererbt

Liegt einer Eigentumsübertragung kein Kaufvertrag, sondern eine gesetzliche Bestimmung zugrunde, gelten die Regelungen für Veräußerungen nicht. Tritt der Erbfall ein, handelt es sich um eine gesetzliche Bestimmung. Der Erbe der versicherten Immobilie erbt nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch den laufenden Versicherungsvertrag. Dieser geht nach dem Tod des Versicherungsnehmers auf den oder die Erben über. Anders als Käufern steht Erben kein Sonderkündigungsrecht zu.