Urteil des OLG Schleswig Holstein (16U3/15)

Gebäudeversicherung muss für Schwammbefall aufkommen

Die meisten Immobilienbesitzer glauben mit dem Abschluss einer Gebäudeversicherung nahezu alle Risiken, welche das Gebäude betreffen, abgedeckt zu haben. Oftmals müssen die Betroffenen dann erst vor Gericht schmerzlich erfahren, dass dem nicht so ist. Ein derart gelagerter Fall, der letztendlich jedoch für den Versicherten zufriedenstellend ausging, wurde vor dem Oberlandesgericht Schleswig Holstein verhandelt. Folgender Sachverhalt lag dem Urteil zugrunde:

Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses, in dem mehrere Mietwohnungen untergebracht sind, meldete bei ihrer Gebäudeversicherung einen Schaden durch Schwammbefall – also durch holzzerstörende Pilze. Es handelte sich hierbei um einen erheblichen Schaden, in dessen Rahmen ein Sachverständiger in 24 von insgesamt 36 genommenen Proben einen Pilz- bzw. Schädlingsbefall feststellte.

Pilze bedrohen Bausubstanz

Zu bemerken ist, dass die Klägerin die Versicherung bereits gekündigt hatte, der Schaden jedoch einen Monat vor Vertragsablauf gemeldet wurde. Die Versicherung verlangte daraufhin detaillierte Nachweise über Art und Ausmaß des Schadens, und zwar innerhalb der verbleibenden Restvertragslaufzeit von einem Monat.

Für die innerhalb dieses Zeitraums von der Klägerin geltend gemachten Schäden sicherte der Versicherer die Übernahme der Schadensbeseitigung zu. Er wies jedoch gleichzeitig darauf hin, dass nach Ablauf der Vertragslaufzeit angezeigte Schäden dann nicht mehr zur Regulierung übernommen werden würden.

Die Eigentümerin des Wohngebäudes wollte sich auf diese Regelung nicht einlassen und verlangte von ihrer Versicherung die Regulierung des gesamten Schadens – also auch solcher Anteile, die erst im Nachhinein sichtbar und dann bei der Versicherung angezeigt werden. Da sich die Versicherung auf diese Vorgehensweise nicht einließ, ging der Fall schließlich vor Gericht.

Versicherung muss vollen Schaden übernehmen

Tatsächlich trat im weiteren Verlauf der dargestellte Fall ein und es wurde ein weiterer, großflächiger Schwammbefall insbesondere im Dachgeschoss des Wohngebäudes festgestellt und der Versicherung gemeldet. Zunächst ging der Fall durch die üblichen Instanzen, bis er schließlich vor dem Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht verhandelt wurde.

Hier stellten die Richter fest, dass die Versicherung trotz ausgelaufenem Vertrag die Regulierung des kompletten Schadens übernehmen muss und gaben der Klägerin somit Recht. Dabei berief sich das Gericht darauf, dass in den Vertragsbedingungen nicht feststellbar sei, dass eine Beschränkung lediglich auf solche Schäden vorliege, die bis zum Ende der Vertragslaufzeit festgestellt und angezeigt wurden.

Weiterhin bemerkten die Richter, dass mit der Meldung der ersten Spuren des Pilzbefalls bereits der Versicherungsfall eingetreten ist und laut Vertrag die Versicherung die Beseitigung sämtlicher festgestellter weiterer Schäden durch den Schwarm übernehmen muss. Schließlich liege hier der typische Fall eines Schadens durch Pilz- bzw. Schwammbefall an der Immobilie vor.

Dabei müsse der Versicherer davon ausgehen, dass in der Folge zusätzliche Untersuchungsmaßnahmen des Schadens notwendig seien, die durchaus einen weiteren Verfall zu Tage fördern könnten. Vor der Regulierung dieses weiteren Schadensanteils dürfe sich die Versicherung in der Folge nicht drücken.

Wichtig war den Richtern die Feststellung, dass die Versicherung bei ihrem Verständnis der Rechtslage allein durch das Unterlassen oder Verzögern von weiteren Feststellmaßnahmen nach der ersten Schadensmeldung ihre Gewährleistungspflicht reduzieren könne. Das dürfe nicht sein.

Fazit

Der hier verhandelte Fall ist sicherlich sehr speziell gelagert. Es geht um eine Gebäudeversicherung, die sich bereits in der Kündigung befand und deren Restvertragslaufzeit nur noch einen Monat betrug. Die Klägerin stellte eben in diesem Monat vor Vertragsende den Schaden fest und hatte anschließend nicht mehr genug Zeit, um sämtliche Schäden festzustellen und durch einen Sachverständigen dokumentieren zu lassen.

Genau hier sah die Versicherung wohl ihre Chance und versuchte, zumindest einen Teil der im Vertrag zugesicherten Leistungen dem Versicherten zu verweigern. Dass dies so nicht geht, zeigten schließlich die Richter am OLG Schleswig-Holstein. Wichtig ist für Versicherte also, den Schaden unbedingt vor Ablauf der Vertragslaufzeit anzuzeigen.

Erweist sich der Schaden im Nachhinein größer als eigentlich gedacht, so befindet sich der Versicherte auf der sicheren Seite – seine Versicherung muss auch solche Schäden regulieren, die erst im weiteren Verlauf und somit nach Ende der Vertragslaufzeit auftreten bzw. festgestellt werden.